10月16日，深业物业运营集团股份有限公司（以下简称深业物业）在港交所更新招股书，这也是该公司第四次向港交所主板递交上市申请。

此次申请在香港主板上市，深业物业拟发行不超过约5198.05万股境外上市普通股。其中，中金公司、中信证券和建银国际为联席保荐人。深业物业表示，公司计划通过IPO募集资金用于战略投资、收购、优化数据服务平台和提升服务影响力，以期在物业管理行业树立新标杆。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，今年总共有两家物业企业成功登陆港交所，分别为泓盈城市服务和经发物业。而回溯物业公司赴港上市历史，2020年和2021年是物企抢滩上市的高峰期，分别有18家和13家物业企业在港股上市，其中包括万物云、华润万象生活等头部物业公司。

“这两年物业企业上市的步伐有所放缓，主要是前期该上市的企业基本都已经上市了。目前上市物业企业也达到60多家，上市潮告一段落。此外，由于宏观经济和资本市场波动，投资者对物企行业的兴趣有所转移，物业企业上市难度增加，上市意愿也有所降低。”10月18日下午，渐苒咨询创始人、渐苒研究院首席研究员汤晓晨通过微信向每经记者分析称。

来源：港交所官网

近七成在管面积位于大湾区

此前，深业物业曾分别于2023年2月24日、2023年8月25日和2024年3月28日向港交所主板递交过上市申请，但均以失效告终。

公开资料显示，作为全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商，深业物业的业务始于1985年，最初将重点放在粤港澳大湾区，并在地方优惠政策的支持下，业务足迹逐步遍布全国。

据深业物业招股说明书，截至2024年6月30日，深业物业的总签约建筑面积约为9230万平方米，在管项目498个，在管总建筑面积约8920万平方米，覆盖46个城市和14个省份。其中，大湾区的在管总建筑面积约为6020万平方米，占在管总建筑面积的67.5%。

从业务结构来看，深业物业的业务主要分为城市及产业园服务、住宅物业管理服务和商业物业运营及管理服务。截至2023年12月31日，其城市及产业园服务管理面积约为5590万平方米，占在管总建筑面积的62.7%；住宅物业管理服务管理面积约为2840万平方米，占比31.9%；商业物业运营及管理服务管理面积约为490万平方米，占比5.4%。

持股结构方面，深圳国资委通过全资子公司深业集团持股63.19%的深圳控股间接控制深业物业。

记者注意到，深圳控股主要从事物业发展、物业投资、物业管理及工业制造业务。分拆完成后，深圳控股预期将拥有深业物业不少于50%的权益，深业物业仍将为该公司的附属公司。

在财务方面，2021年至2023年及2024年前6个月，深业物业的营业收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元和14.10亿元，相应的净利润分别为0.75亿元、1.21亿元、1.60亿元和0.93亿元，毛利率分别为13.0%、14.4%、15.7%和15.7%。

深业物业方面表示，此次IPO的募集资金将主要用于进行战略投资及收购，与选定企业结成战略联盟，于未来3—5年投资2860万—6500万元收购6—7间目标公司；其次将用于优化数据化服务平台及购买新设备，以及提升商业运营服务影响力等。

“企业能否成功上市，一方面是财务表现，包括盈利能力、利润增长情况及潜力，这些有明确的门槛；另一方面，公司的治理结构、募集资金的目的及流向、与关联方的关系也是港交所关注的重点。”汤晓晨分析称。

对关联方的依赖度逐年降低

从股权结构来看，深业物业与深业集团之间存在着紧密的业务关系和股权联系。不过从关联业务的情况来看，深业物业对关联方依赖度在逐渐降低，来自关联方的在管建筑面积占比呈现下降趋势。

招股说明书显示，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深业物业来自关联方的在管建筑面积占比分别为27.4%、27.9%、25.6%及20.8%，呈现逐年下降趋势。

来源：深业物业招股说明书

从营收结构来看，深业物业来自五大客户的收入占比逐年上升，其中最大客户深业集团及其子公司的占比达到10.1%。

具体而言，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深业物业总收入分别为21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元及14.1亿元，其中来自五大客户的收入占比分别为17.3%、21.2%、25.2%及26.4%。

盈利能力方面，深业物业向关联方提供服务的毛利率保持稳定，而向独立第三方提供服务的毛利率较低。

招股说明书显示，2021年、2022年、2023年及2024年中期，深业物业来自关联公司的毛利率分别为21.6%、23.3%、23.9%、24.8%和23.7%；而来自独立第三方对应的毛利率分别为13%、14.4%、15.7%、15.8%和15.7%。

来源：深业物业招股说明书

从具体业务条线的毛利率情况看，深业物业来自城市及产业园区服务和住宅物业管理服务的毛利率相对较低，而商业物业运营及管理服务的毛利率较高。截至今年上半年，来自城市及产业园区的毛利率为13.4%，住宅物业管理服务的毛利率为10.3%，商业物业运营及管理服务的毛利率为27.3%。

招股说明书提到，深业物业已在城市管理、公建物业、产业园、住宅物业及商业物业五个服务领域打造了专业的产品线，并通过数字化运营模式提升服务效率。这五个服务领域的专业产品线分别为“深享城”“深享业”“深享园”“深享居”及“深享商”。

“9月底以来房地产市场成交量有所回升，资本市场资金流动性也持续提升，带动了地产板块及物业板块的估值回升。此外，万物云、金科服务、永升服务等物业企业近期持续推动股份回购，同样对企业的估值起到了提振作用。”中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向每经记者表示：“9月份物业管理板块回暖明显，但是否摆脱2023年以来的持续下行通道仍有待观察。物业服务企业的市值分化明显，头部效应显著，央国企的市场表现要好于民营物企。”